Так что продажа недостроенной квартиры на этапе котлована представляется нецелесообразной. Покупать квартиры на стадии котлована – обычная в России практика. Когда покупка квартиры на этапе котлована – выгодное решение. Покупка квартиры на этапе котлована и в готовом доме – это разные цены и разный уровень рисков. Покупка жилья на стадии котлована имеет массу преимуществ.
Нести деньги «в котлован» или купить квартиру на сдаче дома? Разбираемся, что лучше
Съездить на объект — всегда правильная идея, даже если кажется, что смотреть пока нечего. Визит поможет оценить расположение, транспортную доступность, окружение. Менеджеры нашей компании не только расскажут подробности о жилом комплексе, но и покажут его макет, сделают виртуальный тур или предложат выездную экскурсию. Большой выбор планировок и этажей В начале строительства линейка предложений квартир шире, чем на более поздних стадиях, поэтому первым покупателям обычно достаются самые удачные варианты. Есть возможность изучить предложенное застройщиком «меню» квартир с определенными метражами, планировками и этажностью. Именно на старте продаж наибольшее количество свободных квартир — можно легко подобрать квартиру на нужном этаже, с лучшим видом из окна и оптимальной планировкой. Однушки и двушки небольшой площади востребованы на рынке больше всего — их можно легко продать и сдать в аренду, поэтому такие варианты уходят в первую очередь. Выбрать можно не только планировку, но и этаж — если вас вдохновляет вид на город с высоты птичьего полета, отдайте предпочтение высоким этажам, любите пройтись по лестнице пешком — выбирайте невысокие этажи с видом во двор.
Особенный вид может увеличить стоимость недвижимости на пару сотен тысяч рублей и стать главным козырем вашего интерьера. Обычно лучшие этажи, планировки и виды разбирают еще на стадии котлована. Если для вас важны эти нюансы, не затягивайте с покупкой. Фото: akbars-dom. Акции и скидки при покупке квартиры На старте продаж предлагаются более низкие субсидированные ставки и различные акции от застройщика. Например, сейчас квартиру в ЖК «Мой Ритм» можно купить без первоначального взноса — для оформления ипотеки на новостройку он не потребуется. Популярность набирает траншевая ипотека, когда ежемесячные платежи до ввода дома в эксплуатацию составляют всего 1 рубль.
Здесь стоимость и квадратного метра, и квартиры в целом в готовом доме ниже, чем на стадии котлована. Одна из основных причин - резкое повышение цен за последние два года и рост себестоимости строительства. Новостройки выходят на старт продаж уже по новым прейскурантам, тогда как квартиры в проектах, начатых несколько лет назад, застройщики могут продавать по более низким ценам. Покупателям сейчас стоит очень внимательно изучать рынок, говорит совладелец Группы "Родина" Владимир Щекин. Сейчас можно столкнуться с предложениями от застройщика нового комплекса на стадии котлована, в котором цена будет такой же, как в похожем или даже аналогичном ЖК, но уже готовом.
Однако это не общая тенденция.
Прописанная в договоре сумма может пойти не в счет стоимости недвижимости, а для оплаты брони. Внимательно читайте договор, эти моменты должны указываться. На этапе котлована. На этой стадии уже можно официально купить квартиру, без составления договора бронирования. Стоимость образуют разные факторы - от характеристик проекта застройщика до дальнейших перспектив развития. Девелоперы обычно не выводят в продажу все квартиры жилого комплекса, а выставляю предложения порционно. При этом, самые ликвидные лоты поступают в продажу в последнюю очередь. Чтобы не упустить выгодное предложении, отслеживайте все новости на сайтах застройщиков, а также ресурсах, предоставляющих информацию о ситуации на рынке недвижимости вашего города. Плюсы покупки квартиры от застройщика на этапе котлована Низкая цена недвижимости.
Возможность оплаты в рассрочку без процентов. Большой выбор хороших лотов. Минусы покупки квартиры от застройщика на этапе котлована Сдачу дома можно ожидать не один год. При крупных издержках или отсутствии спроса на жилье, застройщик может заморозить стройку. В процессе строительства проект может быть изменен. Это может сказаться на отделке жилья, этажности здания и т. Дом построен наполовину. Чем позже этап строительства, на котором оформляется покупка недвижимости, тем меньше риски, что проект будет заморожен. Цена, хоть и будет немного выше, но все еще остается на сравнительно доступном уровне, если соотносить со стоимостью сданных объектов. Важно отслеживать стоимость жилья.
Если она резко упадет, это не означает, что нужно скорее использовать возможность и купить лот. Зачастую это является тревожным звоночком того, что у застройщика не хватило средств на текущее строительство.
Теперь застройщик не будет напрямую получать деньги покупателей. Они поступят на специальный счет, который станет доступен застройщику только после сдачи дома, а строить недвижимость он будет на банковский кредит. В утешение застройщики говорят, что сейчас на рынке много объектов находятся на стадии котлована, поэтому одномоментного роста цен по всему строящемуся жилью не будет, сообщает РБК.
Как купить квартиру в новостройке на стадии котлована и свести риски к минимуму.
Естественно, ряду застройщиков такая система сразу очень не понравилась, как только о ней заговорили, против эскроу-счетов устроили самую настоящую пропагандистскую кампанию. Что это плохо, и всё такое. Ведь «бизьнесменам» прикрыли возможность красть средства дольщиков. Ранее как было — деньги за квартиры собрали, вырыли котлован и всё, застройщик «испарился». До сих пор в России насчитываются десятки тысяч по некоторым данным — сотни тысяч! После введения нового порядка попытки добраться до денег населения не прекратились, но они успешно пресекались, прежде всего, на уровне Центробанка. И вот сейчас очередной этап борьбы, который неизвестно чем кончится. Пропаганда уже пошла.
Председатель правления некой «Ассоциации инвесторов Москвы» Любовь Цветкова начала пугать народ. Правда, какой-то чушью. Аргументация отсутствует, экономическая арифметика — тоже. Зато «обесценятся в три раза» — да, это звучит. Но как и почему — не конкретизируется. На стройках, действительно, проблемы — они встали. Прежде всего, по причине дикого роста цена на стройматериалы.
Которые имеют рублёвую себестоимость! Однако металлические, цементные и прочие «олигархи» решили слупить сверхприбыли — и всё просто фантастически подорожало. При этом застройщики, судя по сложившейся ситуации, не имели долгосрочных контрактов с фиксированными ценами на поставки этих самых стройматериалов. И попали как кур в ощип. Жадность всегда приводит к бедности, данная поговорка актуальна в любой стране и в любую историческую эпоху.
Потребовать компенсацию морального вреда. Для этого придется обращаться в суд. Нарушение условий договора долевого участия расценивается как нарушение прав потребителей. Сумму компенсации определит суд.
Забрать деньги с эскроу-счета. По закону они неприкосновенны до введения новостройки в эксплуатацию. Вернут все до копейки. Но лучше не идти на это, если строительство дома близко к завершению. Выгоднее дождаться ключей, несмотря на задержку, — рыночная стоимость квартиры будет выше, чем сумма покупки и неустойки. Если застройщик объявил себя банкротом, дольщики должны решить , что им делать — взять деньги или ждать завершения строительства дома другой компанией. Для тех, кто выберет возврат средств, есть ограничения — фонд компенсирует не всю вложенную сумму, а среднюю рыночную стоимость квадратного метра на дату заключения договора первичного жилья в регионе, где строится дом. Если дольщики решат ждать окончания стройки, фонд будет искать компанию-застройщика. Если не найдет в течение года — начнут возвращать деньги дольщикам.
Если обанкротился банк, в котором открыт эскроу, средства тоже подлежат возврату. Работой с покупателями квартир будет заниматься Агентство по страхованию вкладов. Как проверить застройщика перед покупкой жилья Перед заключением договора долевого участия лучше узнать как можно больше о застройщике. Стоит уточнить несколько моментов: Банкротство компании. Фирмы, объявившие себя банкротами, попадают в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве. Если компании там нет, идем дальше. Перечень объектов долевого строительства, которые застройщик уже сдал, сроки и качество. Узнать можно у менеджера компании или самому навести справки в соцсетях и на форумах. Если девелопер нарушил сроки, об этом точно расскажут в интернете недовольные дольщики.
Аккредитацию в банках. Если застройщик работает с ипотекой, банки тщательно проверяют такие компании и аккредитуют только самых надежных. Среди аккредитованных застройщиков тоже известны случаи признания банкротом, но их не так много, как у неаккредитованных фирм. Разрешение на строительство. Его можно посмотреть в офисе или на сайте компании. Если срок разрешения заканчивается во время стройки, это может привести к задержке, переносу срока сдачи готового объекта или его замораживанию. Дополнительно можно изучить отзывы людей, которые уже покупали жилье у этого застройщика или ждут сдачи дома. Обычно строящееся жилье активно обсуждают на форумах или в соцсетях.
При заключении ДДУ следует выбирать проекты от крупных надежных застройщиков, которым доверяет рынок и эксперты. Таких застройщиков большое количество в разных районах Москвы и других регионов, поэтому обращаясь к которым, у покупателя сводится к минимуму риск того, что он попадет на долгострой. Необходимость снимать жилье При покупке готового жилья можно сэкономить на съемном жилье. Пока дольщики ждут завершения строительных работ и ввода новостройки в эксплуатацию, они вынуждены продолжительное время арендовать жилье для проживания. При покупке готового жилья, покупателю не нужно ждать, можно после заключения договора купли-продажи сразу переехать в собственную квартиру и, тем самым, экономить средства, так как нет необходимости снимать 2-3 года жилье. Сэкономленные таким образом средства можно, например, использовать на частичное досрочное погашение ипотеки и уменьшить размер переплаты по ипотеке. Инвестиции Нужно разделять новостройки и вторичный рынок недвижимости. Первичный рынок недвижимости — это покупка у застройщика, то есть у юридического лица. Все, что куплено у физических лиц становится уже вторичкой. Даже, если Вы купили жилье на стадии котлована, затем застройщик сдал новостройку, и в день сдачи Вы продаете квартиру, то это уже является вторичным рынком. Разберем пример Гражданин В. За аренду съемного жилья за 5 месяцев гражданин В. Но, стоимость квартиры, которую он купил, в апреле 2023 года увеличилась в стоимости на 2,5 млн рублей, что в 7,5 раз больше, чем он отдал за время аренды съемного жилья. Что говорит в пользу покупки на этапе строительства. Большинство людей стараются купить жилье на стадии котлована для того, чтобы после сдачи ЖК в эксплуатацию, он станет дороже и можно будет его продать и получить какую-то выгоду.
Теперь застройщик не будет напрямую получать деньги покупателей. Они поступят на специальный счет, который станет доступен застройщику только после сдачи дома, а строить недвижимость он будет на банковский кредит. В утешение застройщики говорят, что сейчас на рынке много объектов находятся на стадии котлована, поэтому одномоментного роста цен по всему строящемуся жилью не будет, сообщает РБК.
Как купить квартиру в новостройке на стадии котлована и свести риски к минимуму.
Позиция властей предельно проста — граждан, инвестировавших свои кровные деньги в покупку жилья на этапе строительства и обманутых недобросовестными или обанкротившимися строительными компаниями, больше быть не должно. Год назад, в октябре 2022 года, застройщики продавали 29% объектов на стадии рассказали аналитики «Известиям» 15 декабря, начальный этап строительства ― самый выгодный для инвестиционных вложений с точки зрения покупателя. «Заработать, вложившись в покупку квартиры на этапе котлована, практически невозможно, так как жилые комплексы выходят на рынок по цене готового жилья или близкой к нему. Скорее самые лучшие квартиры придерживают, а сначала продают неликвид, чтобы потом на высокой стадии продать гораздо дороже, неликвид-то дорого все равно не продашь. Перед покупкой квартиры на стадии котлована важно тщательно изучить проект и застройщика. Позиция властей предельно проста — граждан, инвестировавших свои кровные деньги в покупку жилья на этапе строительства и обманутых недобросовестными или обанкротившимися строительными компаниями, больше быть не должно.
Покупать ли квартиру на этапе котлована
Также важно помнить, что если стройка будет заморожена, деньги с эскроу-счета вернутся, но цены на недвижимость за это время уже поднимутся. Поэтому у некоторых покупателей может возникнуть страх приобретения «кота в мешке». Например, планировали 7 этажей, а построят 14. Или отделка будет не такой, как обещали. Что нужно проверить, если вы решили купить квартиру на этапе котлована Проверить застройщика В первую очередь необходимо убедиться в надежности застройщика. Один из факторов, на который вы можете ориентироваться при выборе — аккредитация застройщика в крупных банках. В таком случае не нужно изучать все тонкости правовой документации — не являясь экспертом, разобраться в этом сложно.
Статус «Аккредитовано в СберБанке» означает, что застройщик соответствует требованиям законодательства в сфере жилищного строительства и критериям банка, предъявляемым к деятельности застройщика. Также новостройки, аккредитованные банком, часто участвуют в специальных ипотечных программах: скидки, акции, сниженные ипотечные ставки.
Подписываем предварительный договор со строительной компанией Определившись с застройщиком и банком, следует провести бронирование выбранной квартиры, подписав предварительный договор договор о бронировании. Процедура оформления кредита может занять несколько дней и наличие бронирования позволит быть уверенным в том, что выбранная квартира будет ждать своего покупателя. Получаем одобрение банка на ипотеку Для получения одобрения на ипотечный кредит в банк необходимо предоставить определенный набор документов. Как правило, это паспорт, справка о доходах, свидетельства о браке и о рождении детей при наличии , предварительный договор с застройщиком. В зависимости от ситуации следует быть готовым предоставить какие-либо дополнительные документы. Заключение договора долевого участия и его регистрация Договор долевого участия сокращенно ДДУ — главный документ, на основании которого покупатель участник долевого строительства может претендовать на помещение в строящемся доме. ДДУ подлежит обязательной государственной регистрации. Поэтому он подписывается в трех экземплярах один — для застройщика, другой — для покупателя, третий остается в регистрирующем органе.
Государственная регистрация — гарантия того, что указанная в договоре квартира не будет продана повторно, поскольку на один и тот же объект не может быть два зарегистрированных ДДУ. Обычно застройщик сам занимается организацией регистрации, поскольку только после завершения этой процедуры у покупателя или банка возникает обязанность перечислить деньги. Оформляем договор кредитования и оплачиваем покупку Подписав договор долевого участия и получив одобрение банка на ипотеку, можно переходить к подписанию договора кредитования. Перед подписанием следует все внимательно изучить, проверить сумму кредита и условия внесения платежей, возможность досрочного гашения. После подписания кредитного договора банк, обычно в течение 3-5 дней, осуществляет перевод необходимой суммы. Подписываем акт приема-передачи Акт приема-передачи — документ, подтверждающий факт передачи жилого помещения в новостройке дольщику. Именно этот документ является основанием для регистрации права собственности на жилье. Застройщики стараются в максимально короткие сроки подписать акт приема-передачи с дольщиками. Однако, как бы ни хотелось скорее получить свою квартиру, не стоит спешить с его подписанием. Необходимо провести приемку квартиры.
В частности, проверить ее соответствие параметрам договора долевого участия. Особо следует обратить внимание на следующие моменты: - строительная часть: ровность стен и пола, геометрия углов, высота потолка; - инженерные сети: все имеющиеся в помещении коммуникации должны быть в рабочем состоянии; - окна и двери: без каких-либо повреждений, со всей необходимой фурнитурой, легко открываются и закрываются; - если квартира сдается с отделкой, следует проверить ее полноту и качество. Некоторые строительные дефекты не видны невооруженным глазом, но при этом они могут потребовать серьезных финансовых вложений для их устранения. Поэтому рекомендуется принимать квартиру вместе со специалистами, имеющими соответствующее оборудование. При обнаружении недостатков, их список следует отразить в отдельном документе акт осмотра, смотровой лист , при этом в акте приема-передачи следует указать, что он подписан с замечаниями, изложенными отдельно. Регистрируем право собственности Итак, многоквартирный дом построен и сдан в эксплуатацию, квартира передана по акту приема-передача покупателю. Для завершения покупки надо будет оформлять право собственности в Росреестре.
Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка Инком-Недвижимость По словам эксперта, практически все проекты, вышедшие в Подмосковье в этом году, попадают в группу с высокой степенью риска. В утешение скажем, что у комплексов «на этапе котлована», помимо рисков, есть преимущества и сверх уже упомянутой низкой цены. Первое из них — максимальный выбор квартир. К завершению строительства вместе с рисками исчезает и разнообразие, а при открытии продаж можно получить именно ту квартиру, которая вам подходит и по площади, и по виду из окон, и по конфигурации — особенно это касается ЖК, строящихся по индивидуальным проектам, там можно найти самые неожиданные предложения, «уходящие» первыми — как, к примеру, квартиры «на мосту» в жилом комплексе «Город Набережных». ЖК «Город набережных» Фото: www. Во-первых, в нынешних условиях бежать в отдел продаж не стоит: сначала лучше понаблюдать за ходом строительства пары-тройки этажей. Цена все равно начинает расти чуть позже. Однако за "безопасность" приходится платить: как раз на данном этапе стоимость жилья увеличивается на 10-15 процентов», — рассказывает Анна Соколова. В целом же, общий рост цен с момента старта продаж до ввода дома в эксплуатацию составляет около 25-40 процентов. Конечно, мы ждем, что спрос увеличится, но не в таких масштабах, как это было в декабре 2014 года. Клиенты, которые располагали рублевыми накоплениями и до сих пор думали, входить или не входить в сделку, теперь с бОльшей долей вероятности приобретут недвижимость. У долларовых владельцев, как обычно, есть альтернатива: либо продолжить «сидение» в валюте, либо «продаться» по курсу 70 рублей за доллар и выгодно вложиться в квадратные метры. Для начала стоит обратить внимание, в какой форме застройщик привлекает средства инвесторов. На сегодня самая безопасная из них — ДДУ договор долевого участия , содержащий сведения о сроке передачи застройщиком объекта, стоимости и порядке оплаты договора. Кроме того, в договоре указывается информация о способе обеспечения застройщиком обязательств полис, выдаваемый Обществом взаимного страхования, договор страхования ответственности со страховыми организациями или поручительство банка. Также ДДУ в обязательном порядке проходит государственную регистрацию, исключающую риск двойных продаж и обязывающую застройщика соблюдать сроки сдачи дома. ДДУ не гарантирует, что реализация объекта не будет приостановлена. Однако он дает право дольщику потребовать компенсацию за каждый день просрочки. Правда, для этого соинвестору придется обратиться в суд.
Об этом сегодня и поговорим. Разобраться с основными аспектами такого вложения средств нам поможет эксперт по недвижимости Марина Григорьева. Итак, прежде чем купить квартиру на стадии строительства, нужно ясно понимать недостатки такого приобретения. Рассмотрим основные — их всего два. Время На строительство многоэтажного жилого дома уходит, как правило, несколько лет. Чаще всего строительным компаниям удается завершить возведение строения за пару лет. Следует понимать, что все это время вы не будете получать никакого дохода. Более того, если вы купили квартиру на стадии котлована в ипотеку, то придется за нее платить все 24 месяца.
Покупка жилья на стадии котлована: что важно знать
Процедура покупки квартиры на стадии котлована Перед тем, как купить квартиру на стадии котлована от застройщика, следует оценить самые максимальные риски, в том числе и возможность быть обманутым. — Многие до сих пор уверены, что они могут купить квартиру на стадии котлована, а через полтора–два года продать ее на 30–40 процентов дороже. Инвесторы практически перестали «охотиться» за квартирами на стадии котлована: за последние три года доля сделок с петербургскими новостройками на начальном этапе строительства упала на 44%. Приобретатель квартиры на стадии котлована, всегда должен закладывать в сделку риск того, что ЖК не будет достроен в установленный срок.
Как купить квартиру в новостройке на стадии котлована и свести риски к минимуму.
Здесь мы не рассматриваем случаи, когда с застройщиком оформляется договор, в соответствии с которым в помещениях будет сделан ремонт. Ремонт Если идея купить квартиру на стадии котлована преследовала лишь инвестиционные мотивы, по окончанию строительства необходимо сделать ремонт. Желательно загодя подготовить смету, и, что немало важно — найти строительную бригаду с хорошей репутацией. При этом отделочные работы в новом жилье будут стоить значительно дешевле на вторичном рынке большая часть финансов уходит на демонтаж старых оконных рам, дверей и т.
Самое время перейти к плюсам! Ведь купить квартиру на стадии строительства — это не просто инвестиция. Важно понимать, что деньги, вложенные в эту недвижимость практически не подвержены шатаниям инфляции.
То есть ваши финансы не просто защищены, но и с высокой вероятностью будут увеличены.
Например, в каком-то районе последнюю новостройку ввели в эксплуатацию пять лет назад. А теперь здесь строят современный, модный, высокотехнологичный ЖК, который по всем показателям выше, чем новостройка по устаревшему проекту. Такая ситуация сейчас характерна для рынка элитных и делюкс-новостроек Москвы. По ее мнению, эта тенденция в первую очередь объясняется структурой экспозиции, а именно активным выходом на рынок премиальных, элитных и делюкс-проектов за последний год. Такое обстоятельство не говорит о его низкой ликвидности. Напротив, высокобюджетные проекты традиционно обладают наиболее высокой устойчивостью к экономическим колебаниям», — пояснила Светлана Бардина. Оправданные ожидания «В готовой новостройке продаются квартиры с ключами — заезжай и живи. Не нужно ждать окончания строительства, держать руку на пульсе», — назвала главный плюс Екатерина Борисова.
Выбор жилья под покупку в новостройке в первую очередь зависит от жизненной ситуации покупателя и его финансовых возможностей, добавил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN. RU» Олег Репченко. Не нужно ждать окончания строительства и переплачивать в этот период за аренду квартиры, например.
Теперь застройщик не будет напрямую получать деньги покупателей. Они поступят на специальный счет, который станет доступен застройщику только после сдачи дома, а строить недвижимость он будет на банковский кредит. В утешение застройщики говорят, что сейчас на рынке много объектов находятся на стадии котлована, поэтому одномоментного роста цен по всему строящемуся жилью не будет, сообщает РБК.
Данный процесс целиком зависит от скорости инфляции.
И когда банк вернет клиенту средства с эскроу-счета, купить на них новое жилье при тех же условиях вряд ли получится. В каких случаях стоит покупать квартиру, если дом еще не сдан в эксплуатацию Не всегда риск заключения договора ДДУ оправдан. Например, если вы одновременно снимаете жилье и платите ипотеку за квартиру, которая еще не построена, то экономия может стать едва заметной. Когда покупка квартиры на этапе котлована — выгодное решение: Если у вас уже есть жилье и вы хотите купить еще одно для ребенка или с целью инвестиций. Если вам есть где жить, но вы хотите переехать в более просторную квартиру. Если даже с учетом затрат на аренду покупка строящегося жилья все равно выгоднее, чем готового. Что нужно проверить перед сделкой Удостоверьтесь, что строительная компания аккредитована крупными банками.
Подводные камни котлована. Опасно ли покупать квартиру на начальном этапе?
Инвесторы практически перестали «охотиться» за квартирами на стадии котлована: за последние три года доля сделок с петербургскими новостройками на начальном этапе строительства упала на 44%. Одним из самых явных плюсов приобретения новостройки на стадии котлована является ее меньшая стоимость. Одним из самых явных плюсов приобретения новостройки на стадии котлована является ее меньшая стоимость. Дольщиком на стадии котлована готов стать каждый шестой потенциальный покупатель квартиры. квартира на этапе котлована окажется дешевле в среднем на 40%. Никто не хотел покупать квартиры на этапе котлована, у неизвестного застройщика и на окраине города.
Квартирный вопрос: Дольщиков оставят с котлованом один на один
Инвесторы практически перестали «охотиться» за квартирами на стадии котлована: за последние три года доля сделок с петербургскими новостройками на начальном этапе строительства упала на 44%. Позиция властей предельно проста — граждан, инвестировавших свои кровные деньги в покупку жилья на этапе строительства и обманутых недобросовестными или обанкротившимися строительными компаниями, больше быть не должно. В планах у Ольги взять еще несколько квартир на котловане (благо, что рынок новостроек ожил и дома сдаются практически вовремя), получить ключи, сделать ремонт и продать по выгодной цене. Год назад, в октябре 2022 года, застройщики продавали 29% объектов на стадии рассказали аналитики «Известиям» 15 декабря, начальный этап строительства ― самый выгодный для инвестиционных вложений с точки зрения покупателя. Выгодно ли еще покупать квартиры в домах на этапе котлована и какие возможны риски для покупателей в этом случае, какие плюсы и минусы при покупке готовой квартиры в новостройке — в материале Финансов