Сегодня, чтобы заработать на покупке квартиры на котловане, необходимо гораздо более тщательно выбирать проект и объект инвестиций. Риск покупки новостройки на стадии котлована также есть: банкротство застройщика, остановка стройки по экономическим причинам.
Не спешите принимать квартиру, если она не похожа на то, что вы покупали
- Купить квартиру, которой нет.
- Все новостройки в Москве на котловане - 51 дом-новостройка в базе
- Дольщики в РФ скупают новостройки на этапе котлована
- Как инвестировать в недвижимость
- Можно ли сегодня заработать на инвестициях в квартиру на котловане?
Как меняется цена на новостройку в зависимости от этапа строительства?
Наши риелтор и юристы куда только ни обращались. Дошли до главного архитектора города и выяснили, что дом по плану трехэтажный и никаких вторых уровней в нем не должно быть. А мы смотрели планы квартир — там было два уровня. Мы пытались вернуть жилье застройщику, и он не отказывался, но обещал отдать деньги, когда продаст квартиру кому-то другому. Тем временем все шло к его банкротству: второй дом из пяти построили, но темп замедлялся, денег не было. Мы решили продать жилье сами, прошли суды и все на свете. Но нам так и не перерегистрировали квартиру. Те, кто не оформлял собственность на первый уровень, позже оформили все сразу. В итоге нашлись рисковые ребята, которые взяли нашу квартиру, выяснив, что неоформленный этаж ничем им не грозит. Но цену мы снижали и снижали. Результат — купили на пустом месте за 2 млн, продали готовую с ремонтом за 1,5 млн, потеряв около 500 тысяч.
А мы купили сестре однокомнатную квартиру в самом Петербурге, тоже по долевому принципу. Дом сдали за неделю до срока — красивый и в пешей доступности от работы. Но ипотека продолжается, и то, что должна была закрыть продажа квартиры в области, все еще не закрыто. Теперь сестра каждый год получает налоговые вычеты и досрочно гасит ими ипотеку. Осталось 500 тысяч — именно та недополученная сумма. Дом активно возводили: первая секция была готова, уже начали строить вторую — и довольно быстро.
На что обращали внимание супруги при выборе объекта инвестирования: этажность — средние этажи всегда пользуются спросом, жилье на первом и последнем этажах сложнее продать; стандартная планировка — ее легче ремонтировать, обставлять, люди охотнее покупают квартиру с квадратной или широкой прямоугольный комнатой; район с развитой инфраструктурой, транспортным сообщением; наличие лоджии или балкона. Нестандартная недвижимость сложнее и дольше продается. Совет Ольги: если вы хотите начать инвестировать в жилье с минимальными расходами, можно купить квартиру-студию или комнату в общежитии готовую, не на этапе застройки — это самые дешевые виды недвижимости. Только нужно понимать, что вы должны согласовать оборудование комнат в общежитии санузлом с управляющей компанией, а также получить разрешение от соседей на ее продажу. Любая перепланировка, которая отражается в плане БТИ, требует согласования Подбор застройщика Один из самых важных факторов — выбор надежного застройщика. На что обратить внимание: наличие сданных проектов в вашем регионе — дома должны быть сданы в срок или с отставанием от графика не больше квартала; период работы на рынке — новичкам доверия меньше, поэтому лучше, если компания уже давно и стабильно работает — 7-9 лет; работа от имени застройщика или дочерних предприятий вкладывать в стройку самого застройщика надежнее, дочерние компании легче обанкротить или заморозить их строительство ; проверка информации о застройщике на сайте «наш. По мнению Артема, вложить в строительство квартиры можно собственные средства или взять ипотеку. Второй вариант окупается только в том случае, если удается быстро продать квартиру, а иначе заемщик платит ежемесячные взносы в банк, в первый год это в основном проценты по кредиту и страховые платежи. Значит, после продажи квартиры ему придется заплатить почти столько же, сколько он взял у банка, и выплаты первого года полностью пойдут в издержки. Когда покупать Смысл раннего инвестирования в недвижимость — выиграть на разнице между суммой первоначальных вложений и стоимостью продажи минус расходы, которые возникают в процессе. По опыту наших героев есть три оптимальных варианта покупки-продажи строящейся жилплощади: купить на раннем этапе — как только застройщик открывает продажи, и продать после сдачи объекта и ремонта; купить на раннем этапе и продать за 6 месяцев до планируемой сдачи объекта по договору переуступки; приобрести за 6 месяцев до сдачи объекта, сделать ремонт и продать по максимально возможной цене. Выгодно ли инвестировать в недвижимость после перехода на эскроу-счета Когда Артем и Ольга только начали инвестировать в жилье в 2015 году, работу с эскроу-счетами еще не сделали обязательной, риски инвесторов были выше, а цены на жилье на раннем этапе строительства — ниже. Дело в том, что раньше продажи на раннем этапе даже по низкой цене были выгодны для застройщика — он получал деньги здесь и сейчас, мог вложить их в эту стройку или следующий проект.
Руководитель департамента развития ГК «ПСК» Сергей Мохнарь отметил, что ещё два года назад почти половина сделок на рынке заключалась на стадии котлована и большинство из них были инвестиционными. С каждым годом их число сокращается пропорционально снижению выгоды от такой покупки. От количества к качеству При старой схеме долевого строительства по ней до сих пор работает большинство петербургских застройщиков главным опасением было то, что недобросовестный застройщик не завершит проект. Чтобы этого избежать по максимуму и была придумана новая схема. Теперь основные риски переходят в сферу качества. Остаются вопросы к тем, кто еще работает по старым правилам. Так, Ян Фельдман отметил опасность в том, что покупатель может выбрать квартиру у застройщика, которому не хватит сил в текущих обстоятельствах достроить свой дом в срок. Например, компаниям, недавно вышедшим на рынок с 1 — 2 проектами, пусть даже в хорошей локации и привлекательными ценами, будет крайне сложно адаптировать их к новым реалиям, а вложившиеся в них дольщики могут столкнуться с долгостроем. Что касается качества, то, по словам специалиста отдела продаж СК «Дальпитерстрой» Григория Бушманова, купившие квартиру на начальном этапе при приемке должны быть готовы к различным нюансам, связанным со строительным браком.
Какое жильё приобретать выгоднее — в материале Лайфа. Это один из самых распространённых вопросов у тех, кто собирается приобрести квартиру в новостройке. Разумеется, большинство ориентируется на цену. Стоимость готового жилья в новостройке отличается от цен на квартиры в доме, находящемся на стадии котлована. Однако у той и другой покупки есть свои преимущества и недостатки.
На каком этапе готовности дома покупать квартиру?
Чтобы поддержать покупателей, девелопер предлагает множество программ покупки на выбор. Эта опция дает возможность не переплачивать до окончания строительства. В ближайшее время «Атом» объявит о старте продаж квартир и в других районах Екатеринбурга. Квартиры — жилые помещения, объекты долевого строительства. Договор в соответствии с 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…». Проектные декларации опубликованы на сайте Наш. Условия предоставления кредита — в офисах или на сайте банка.
Доступ к ним открыт каждому. Например, можно посетить сайт Минстроительства, Единый реестр застройщиков России. При изучении информации обращайте внимание на: опыт в сфере реализации жилищных комплексов, домов; количество успешно сданных проектов; случаи с переносами сроков, замораживаниями; наличие судебных споров, жалоб. Посмотрите партнеров. Если это крупные финансовые учреждения, известные подрядчики — организации можно доверять. Какие документы должны быть? Проверка юридических соответствий тоже важна. Ответственный девелопер всегда располагает: учредительными бумагами, инвестиционными контрактами, проектными документами, декларацией; разрешительной, правоустанавливающей документацией на участок земли, где ведется стройка; бухгалтерией за три последних года ; технико-экономическими обоснованиями, лицензиями, допуском СРО; договором страхования или поручительства. Федеральный закон требует от застройщиков размещать все это на официальном сайте, чтобы каждый клиент, при желании, мог ознакомиться. Узнать о будущей постройке можно из проектной декларации. Там написано финансовое состояние компании, запланированные даты окончания и сдачи, размещены правоустанавливающие бумаги. Лучше не покупать квартиру, если земля находится в краткосрочной аренде или по безвозмездному пользованию. Интересуют и условия инвестиционного контракта. Там прописываются условия для ввода новостройки в эксплуатацию.
В ТАО все предложение находится на заключительной стадии строительной готовности. В итоге она составила в НАО 237,1 тыс. Самая высокая стоимость представлена в поселениях Сосенское — 255,7 тыс.
Доводы против: нужно где-то жить Пока ведутся строительные работы, дольщикам надо снимать жилье, если в собственности нет другого. Если есть ипотека, попутно нужно будет платить банку. Например, если жилье в новостройке приобретается за 6 млн руб. Если он берется на 20 лет, в месяц надо будет отдавать около 29 тыс. Еще примерно столько же затянет аренда. В сумме за 3 года будет потрачено 2 млн руб. Правда, переплата будет больше, ведь такой платеж нужно будет вносить на протяжении всего периода ипотеки показатель составит 5,1 млн руб. Но чтобы сэкономить, можно погашать досрочно. Но на практике спрогнозировать ситуацию сложно: стоимость может возрасти или упасть тогда и вовсе невыгодно брать жилье на старте. Хотя чаще всего в продаже остается менее ликвидное жилье или дорогое. К слову, некоторые девелоперы не сразу продают самые ходовые варианты. Мария Литинецкая отмечает, что компаниям тоже не интересно, чтобы ликвидные апартаменты уходили на старте, ведь позже их можно дороже продать.
Риски недостроя
- В ЦАО дефицит проектов новостроек на стадии котлована
- Деньги — в котлован. Выгодно ли инвестировать в жилье на начальном этапе?
- Как инвестировать в недвижимость
- © 1998 – 2021 ФГБУ «Редакция «Российской газеты»
- Свежие новости по теме
Дольщики в России стали чаще покупать новостройки на ранних этапах возведения
Высокий спрос на новостройки Москвы в прошлом году позволил застройщикам продавать жилье на стадии котлована по ценам, близким к стоимости почти построенных квартир. Поиск новостроек на этапе котлована в Москве по нашему каталогу позволит вам быстро найти подходящее предложение. Насколько дешевле квартиры на стадии котлована и какие риски несет покупка такой недвижимости ведущие «Полезного утра» на канале 78 обсудили с петербургским риелтором Денисом Дьяченко.
4 совета для тех, кто хочет купить квартиру на этапе котлована
стадия – от старта продаж до завершения работ по фундаменту (стадия котлована). 26 % покупок в новостройках в среднем совершается на этапе котлована. Правда ли выгоднее купить квартиру сейчас на стадии котлована, или цена когда построются хотя бы первые этажи, будет примерно такая же? Из-за дефицита предложения цены на квартиры в домах на начальном этапе строительства растут быстрее, чем в уже готовых новостройках. Новостройки на этапе планирования и котлована в Москве. Не покупайте котлованы, сторонитесь крупных проектов, даже если дело дошло до строительства первых этажей.
Квартиры в готовых домах РФ стали продавать дешевле, чем на стадии котлована
Следовательно, через 3-4 года предложение на рынке жилья сократится, а цены вырастут. Кроме того, часть россиян готовы продать свои квартиры дешевле рыночной цены, чтобы покинуть страну. Между тем аналитики прогнозируют слабый покупательский спрос на жилую недвижимость в 2023 году при все еще высоком объеме предложения.
В реестре обманутых дольщиков числится более 30 тыс. Но есть и другая оценка — 130 тыс. Что будет с ценами на жилье? Они вырастут. Все зависит от проекта и сроков его сдачи. Новые правила заключения договоров долевого строительства отрежут девелоперов от «живых» денег, на которые сейчас возводятся объекты.
Теперь большее влияние на цены будет оказывать стоимость банковских кредитов. Еще один фактор — время покупки. Новая модель финансирования сделает предпродажи по более низкой цене бессмысленными. Что будет со ставками по ипотеке?
Вот и мы присмотрели уже квартиру, на нужном этаже. Их всего две. Конечно этаж не прям обязательно этот нужен. Вот не угадаешь, когда раскупят.. А вы в марте этого года брали? Когда окончание строительства?
Стоимость готового жилья в новостройке отличается от цен на квартиры в доме, находящемся на стадии котлована. Однако у той и другой покупки есть свои преимущества и недостатки. Так, по наблюдениям экспертов, чаще всего выигрывает покупка жилья на стадии котлована. Например, в домах, которые оказались в пешей доступности от новых станций метро и МЦК. Руководитель Аналитического центра "ИНКОМ-Недвижимость" Дмитрий Таганов отметил, что помимо низкой цены немаловажную роль при покупке ещё строящегося жилья играет широкий ассортимент лотов.
Новостройки Москвы на стадии котлована
| Новостройки. Выгодно ли покупать на стадии котлована?🏢 - YouTube | новость о рынке недвижимости от 2023-06-05 - В Москве отмечен дефицит готовых квартир в новостройках и лотов на этапе котлована. |
| Квартиры в новостройках на этапе котлована покупают 26% потребителей | Риск покупки новостройки на стадии котлована также есть: банкротство застройщика, остановка стройки по экономическим причинам. |
| Обездоленные: как теперь покупать жилье в новостройках | Банки.ру | Нулевая стадия строительства или котлован – подготовка фундамента новостройки после старта продаж. |
Новостройки в ЗАО на стадии котлована
Минусы покупки квартиры на этапе котлована Теперь, когда понятны основные достоинства, можно поговорить и о недостатках. Возможные изменения в проекте. Хоть и застройщик может гарантировать четкость в плане, от изменений иногда никуда не деться. Это могут быть как изменения планировки и всего дома в целом, так и инфраструктуры, которая играет важную роль при выборе жилья. Задержка строительства. Не все страшные истории о том, что строительство задерживается на 20 лет, являются правдой, но некоторая задержка и правда может существовать. Здесь все зависит от выбора застройщика и от его предыдущих работ, о чем мы рассказываем чуть ниже. Для некоторых ожидание своей квартиры может стать настоящей пыткой. Особенно, если на финальных этапах строительства произойдет задержка. Не стоит забывать и о финансовой стороне — если вы не имеете своего жилья, на этот период придется искать съемное, что является дополнительными тратами. Как и зачем проверять застройщика?
Его преимущества заключаются в страховании денежных средств и бесплатном обслуживании расчетного счета. Выбрав подходящую новостройку на котловане, вы можете сами поучаствовать в проектировании будущей квартиры. В нашей недвижимости предусмотрена стандартная чистовая отделка.
Но у вас появится возможность отказаться от нее и самостоятельно сделать ремонт с нуля или заказать отделку премиум-класса. Также наша команда поможет обставить квартиру дизайнерской мебелью и современной бытовой техникой.
Потому и выручка может уменьшиться. Действительно дешево можно купить недвижимость только у некрупных застройщиков. Но после сдачи первого дома и с появлением доверия к застройщику, даже на этапе котлована следующих домов, таких цен уже не найти. Но и в этом случае никто не застрахован от рисков.
Купить готовое или почти готовое жилье На последних этапах строительства цены в новостройках достигают своего максимума и заработать на ней уже вряд ли выйдет. Разве что попробовать вложиться в ремонт, сдавать квартиру в аренду или продать. Но для этого нужно угадать с функциональным ремонтом, который будет цениться покупателями. Готовая новостройка обойдется значительно дороже, однако в этом случае вы платите за уверенность в том, что дом не вызовет проблем, не превратится в долгострой, не даст осадку, а квартиру не будет затапливать. Можно будет заранее познакомиться с соседями, узнать, ровные ли стены и другие важные вещи в квартире. И все это еще не заплатив за нее.
Также, если у вас уже на руках есть деньги на квартиру, то их можно вложить во что-то другое. Заработать на покупке и ожидании все еще можно, пусть даже рынок не в состоянии быстрого падения цен, как было в 2011 году.
Не пользуются спросом и многокомнатные квартиры. Минусы покупки жилья на стадии котлована Приобретение квартиры на стадии котлована сопряжено с определенным риском. Он может заключаться в возможности быть обманутым. Известны случаи, когда после оплаты жилья люди так и не дожидались окончания стройки. Среди застройщиков не всегда попадаются честные и надежные компании. Фирмы-мошенники часто приступают к строительству дома, но при реализации квартир используют схему двойных продаж.
При ней владельцами одной квартиры могут стать сразу несколько человек. От подобных рисков защищает заключение договора долевого участия в строительстве. Другим минусом является необходимость ждать окончания строительства. Этот срок может быть продлен несколько раз. Даже если в договоре значится 3 года, работа может быть закончена спустя 5 и более лет. Чтобы не стать жертвой мошенничества и не связаться с недобросовестным застройщиком, прежде, чем подписывать документы и отдавать деньги, нужно навести справки о данной компании и понять, насколько она надежна. Где искать информацию о застройщиках? Потенциальному покупателю следует как можно больше узнать о компании, осуществляющей строительство.
Если у нее плохая репутация, то от заключения договора лучше отказаться.
Покупать ли квартиру, которую еще не построили?
Эти средства передаются застройщику только после сдачи дома в эксплуатацию, а финансирование работ ведётся за счёт кредитов или собственных средств девелопера. С 2022 года механизм эскроу распространён и на индивидуальное жилищное строительство. Еще по теме:.
Он контролирует государство, и, если при строительстве возникнут проблемы, дольщики получат компенсацию.
Либо возведение дома завершат за счет фонда. Варианты оформления сделки Купить будущие квадратные метры можно несколькими способами: 1. В ипотеку.
Но обращаться нужно в банк, в котором аккредитована строительная компания. Можно пойти от обратного — сначала выбрать банк с лояльными условиями, а затем из перечня аккредитованных банком застройщиков выбрать проект. С рассрочкой платежа.
Но до полного расчета недвижимость принадлежит застройщику. При оформлении рассрочки нужно тщательно проверять условия договора долевого участия ДДУ — за задержку платежа по рассрочке оштрафуют. При такой сделке клиент покупает новое жилье, а стоимость его старой квартиры застройщик засчитывает как первоначальный взнос.
Оставшуюся сумму покупатель доплачивает сразу, оформляет в рассрочку или берет ипотеку. Какие есть риски Даже при законодательной защите есть вероятность не дождаться новоселья. Вот что может случиться за время строительств дома.
Покупатель останется без жилья, но с деньгами. По разным причинам строители могут задерживать сдачу дома. Когда этот срок превышает шесть месяцев от даты сдачи дома, девелоперы должны вернуть дольщику деньги, которые хранятся на эскроу-счетах в банках.
Дольщик может требовать неустойку за срыв сроков или расторгнуть договор ДДУ в одностороннем порядке и забрать деньги со счета — но этот вариант самый невыгодный для участника долевого строительства. Застройщик обанкротился и не смог достроить дом. Если договор долевого участия заключен напрямую с девелопером, а он не довел стройку до конца, в дело вступит вышеупомянутый Фонд развития территорий.
Он передаст стройку другой компании или вернет деньги покупателям. Но дело может затянуться надолго. Когда застройщик сообщает о задержке сроков сдачи дома, это вызывает панику у клиентов — неизвестно, к чему приведет срыв сроков Что делать покупателям Если дом не сдан в срок, у дольщиков есть варианты.
Они могут: 1. Потребовать от застройщика неустойку, если он затягивает срок сдачи более чем на два месяца от даты, прописанной в договоре. Это предусмотрено законом о дольщиках.
Для расчета можно использовать специальный калькулятор. Если застройщик откажется платить неустойку, дольщик вправе отбратиться в суд. Часто девелоперы просят клиентов подписать допсоглашение об изменении срока действия договора.
Если покупатель поставит подпись, он не сможете взыскать неустойку, ведь фактически он согласился на новый срок передачи ключей. Потребовать компенсацию морального вреда.
Например, можно посетить сайт Минстроительства, Единый реестр застройщиков России. При изучении информации обращайте внимание на: опыт в сфере реализации жилищных комплексов, домов; количество успешно сданных проектов; случаи с переносами сроков, замораживаниями; наличие судебных споров, жалоб. Посмотрите партнеров. Если это крупные финансовые учреждения, известные подрядчики — организации можно доверять. Какие документы должны быть? Проверка юридических соответствий тоже важна. Ответственный девелопер всегда располагает: учредительными бумагами, инвестиционными контрактами, проектными документами, декларацией; разрешительной, правоустанавливающей документацией на участок земли, где ведется стройка; бухгалтерией за три последних года ; технико-экономическими обоснованиями, лицензиями, допуском СРО; договором страхования или поручительства.
Федеральный закон требует от застройщиков размещать все это на официальном сайте, чтобы каждый клиент, при желании, мог ознакомиться. Узнать о будущей постройке можно из проектной декларации. Там написано финансовое состояние компании, запланированные даты окончания и сдачи, размещены правоустанавливающие бумаги. Лучше не покупать квартиру, если земля находится в краткосрочной аренде или по безвозмездному пользованию. Интересуют и условия инвестиционного контракта. Там прописываются условия для ввода новостройки в эксплуатацию. Нужно относиться осторожно к проектам, где местная администрация обязывает застройщика, например, организовать детские сады, школы, прочую инфраструктуру.
В случае банкротства застройщика, если ваши деньги хранились на эскроу-счетах, то деньги вернет банк. Если застройщик работал по старой схеме, то деньги компенсирует Фонд защиты дольщиков, в который застройщики перечисляют взносы за каждый заключенный договор долевого участия. Но в обоих случаях средства, инвестированные в строительство, вернутся без процентов — вы потеряете на инфляции. Экономическая ситуация может измениться, например доходы россиян снизятся или условия ипотечного кредитования станут жестче, — и покупателей на ваш объект не будет. При снижении платежеспособности начинаются просрочки по ипотеке, на рынок выходят заложенные квартиры — все это снижает цену недвижимости. В этом случае срок продажи затянется, что снизит доходность инвестиций. Нужно понимать, что, в отличие от акций или облигаций, инвестиции в недвижимость — небыстрый инструмент. Срочно продать его, чтобы вернуть хотя бы вложенные деньги, не получится — это приведет к существенным потерям в цене. Госипотека на квартиру в новостройке С 23 апреля 2020 года государство запустило специальную программу ипотечного кредитования, ее еще называют «Госипотека-2020». Иногда банки делают коллаборации с застройщиками и предлагают еще более низкую ставку или кредит без процентов на определенный период времени. Такой кредит заемщику обойдется дешевле. Сейчас выгодно покупать квартиры на этапе строительства. Например, возьмем кредит 5 млн руб. Платеж по ипотеке на 15 лет составит 47 900 руб. Получается, экономия на платежах по ипотеке — по 5000 руб. Посчитаем, выгодно ли делать инвестиции в недвижимость с привлечением ипотечного кредита. Оценим финансовую эффективность Например, вы решили купить квартиру на стадии котлована за 5 млн руб. Рассчитываете получить от этой операции доход 1 млн руб. В пересчете на год доход составит 500 000 руб. Учитываем налоги. По закону, продавец не платит налоги, если недвижимость была в собственности 3 года и более, это его единственное жилье или он получил его по наследству или по договору дарения от близкого родственника, договору приватизации или договору ренты с пожизненным проживанием. В остальных случаях минимальный срок владения — 5 лет. Если продать квартиру раньше этого срока, то с дохода от сделки придется заплатить налог на доход физических лиц НДФЛ. Налог рассчитывается с разницы между ценой продажи и покупки, то есть налогооблагаемая база снижается на фактически понесенные затраты на квартиру.
Покупка квартиры в новостройке на стадии котлована: плюсы и минусы
стадия – от старта продаж до завершения работ по фундаменту (стадия котлована). Поэтому инвестиционная привлекательность сделок на этапе котлована по-прежнему сохранится, хоть и не будет такой впечатляющей, как раньше. Для участников программы «Военная ипотека», которые планируют приобретать жилье в новостройках, это является хорошей новостью: появляется возможность взять квартиру по военной ипотеке на нулевом этапе готовности дома. "Сокращение предложения на стадии котлована и рост на стадии монтажных работ в Новой Москве могут привести к росту средней цены квадратного метра, которая и без того находится на довольно высоком уровне.